Ремонт коммерческих помещений: куда уходят деньги и почему смета врет

Пришел я как-то на объект, обычный офис в центре, а там потоп. Не сантехника лопнула, а соседи сверху. Их арендаторы «евроремонт» делали, вот и забыли про изоляцию. Вода по стенам, полы вздулись. Переделывали потом все вдвое дороже. Этот случай я всегда вспоминаю, когда клиенты спрашивают, зачем в коммерческом ремонте такие сложности и почему он стоит этих денег. Ремонт коммерческих помещений — это не про красоту. Это про функционал, долговечность и минимизацию рисков. Работаю в этой сфере пятнадцать лет, и главная ошибка, которую я вижу снова и снова, — это попытка сэкономить на невидимых глазу работах. На инженерии. На подготовке. Любой профессионал вам скажет: скупой платишь потом вдвойне, а в нашем случае — втройне.

Смету коммерческого ремонта формируют несколько ключевых факторов. Площадь, конечно, базис. Но главное — это сложность работ и состояние «коробки». Стандартная отделка офиса под ключ в Москве на 2025 год оценивается в районе 20–30 тысяч рублей за квадрат. Это если без изысков, но с полным циклом: от демонтажа и выравнивания до финишных покрытий и инженерки. Косметический ремонт, просто «освежить», обойдется дешевле, от 6–10 тысяч за м². Но он почти всегда выливается в капитальный, потому что начинаешь снимать старые обои, а там кривые стены и алюминиевая проводка образца 70-х. Лично я терпеть не могу, когда заказчик настаивает на косметике, игнорируя техническое состояние. Хоть его и хвалят за экономию.

Цены на отделочные работы — это отдельная песня. Вот смотрите, примеры расценок. Оштукатуривание стен по маякам — около 900 руб/м². Устройство стяжки пола — от 750 руб/м². Монтаж гипсокартонной перегородки — от 1100 руб/м². А самый, казалось бы, простой монтаж потолка «Армстронг» — 450 руб/м². Но это только работа. Материалы — это еще до 60% от всей сметы. И вот здесь многие спотыкаются. Выбрать дешевый ламинат для офиса, где проходимость 200 человек в день, — это гарантия, что через полгода он придет в негодность. Мы в таких случаях юзаем коммерческие коллекции, они дороже, но и срок службы у них в разы выше. Экономия на материалах — это та самая ошибка, которую я у клиентов вижу сплошь и рядом.

А теперь про электрику. Цены на электромонтаж — это та статья расходов, которую заказчики чаще всего недооценивают. А зря. Офис без современной электрики и слаботочных сетей — просто бесполезная коробка. Стоимость электромонтажа под ключ в трехкомнатной квартире начинается от 60–75 тысяч рублей по эконом-варианту. Для офиса такой же площади цифра будет уже другой, ибо требования к сетям, количеству розеток и точкам доступа совсем иные. Штробление стен под проводку в бетоне обойдется в 250–350 руб/пог.м. Установка стандартного подрозетника в бетонную стену — 500 руб/шт. Монтаж электрощита на 24 модуля — от 4600 руб. И это без учета стоимости самих автоматов, кабеля и прочей фурнитуры. По-моему, вопреки многим учебникам, иногда надежнее и быстрее делать открытую разводку в кабель-каналах, особенно если речь идет о тех же складах или серверных. Легче обслуживать, проще модифицировать. Спорное мнение, но оно проверено годами.

Однажды мы делали ремонт в старом здании под бутик. И вскрыли под полом чугунную заслонку вентиляции позапрошлого века. Ее, по идее, демонтировать надо, но мы оставили. Вписали в дизайн, сделали стильный лючок. Теперь это фишка интерьера. Логика где? Да нигде. Просто уважение к истории объекта.

Самое главное в нашем деле — это планирование. Детальный проект и техническое задание спасают от 90% проблем и незапланированных трат. Это тема для отдельного разговора. Но без этого любой ремонт превращается в черную дыру для бюджета.

Автор статьи:
Сергей Комаров, прораб с 15-летним стажем, руководитель более 200 объектов коммерческой недвижимости, автор запатентованного решения по звукоизоляции офисных переговорных.